Saiba tudo sobre essa importante área do mercado imobiliário que pode te ajudar na compra, venda e garantir segurança jurídica.
CONHEÇA AS DEFINIÇÕES MAIS RELEVANTES DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E AS PRINCIPAIS NORMAS
Introdução
Neste artigo, iremos abordar as práticas mais relevantes sobre avaliação de imóveis, abordando perfis distintos de segmentos imobiliários, compreendendo razões que identificam esse tipo serviço tão importante e necessário para que o setor imobiliário obtenha negociações compatíveis e que sejam satisfatórias para ambas as partes, tanto para o vendedor quanto para o comprador do referido imóvel.
O processo de compra e venda de imóveis exige análises e avaliações específicas e minuciosas durante as negociações. Para evitar que as partes envolvidas no processo de compra e venda, não tenham algum tipo de situações prejudiciais, é necessário referir-se às normas e leis como parâmetros para serem seguidas durante a avalição imobiliária.
Informações e conteúdos como esse são fundamentais para fortalecimento do mercado, para que as negociações sejam feitas de forma transparente, com referência a bancos de dados oficiais e análises realizadas por profissionais especializados na área imobiliária.
Objetivo
O objetivo deste material, é disponibilizar informações relevantes e de suma importância para os profissionais que trabalham no setor imobiliário evoluir nos conhecimentos para realização das atividades, bem como para pessoas interessadas no assunto para vender ou comprar seus imóveis.
Contudo, vamos analisar a NBR 14653-1 e apresentar os assuntos mais importantes que são descritos sobre avaliação de imóveis:
- Classificação de sua natureza
- Instituição de terminologia, definições
- símbolos e abreviaturas
- Descrição das atividades básicas
- Definição da metodologia básica
- Especificação das avaliações
- Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
O que é avaliação de imóveis?
A Avaliação Imobiliária, no contexto geral, apresenta e estabelece a precificação de um imóvel para o mercado. Grande parte das pessoas conhecem essa definição, mas muito pouco entendida pela maioria. Essa atividade vai mais além do que determinação do valor de uma propriedade, é um relatório que consiste em conhecimentos técnicos e científicos para avaliação de bens, com fundamentação normativa e seguindo procedimentos legais do setor imobiliário, cujo objetivo é gerar um laudo conforme a sua finalidade.
O Laudo de Avaliação de Imóveis é um documento extremamente técnico que certifica e comprova a avaliação realizada. O processo de avaliação deve ser realizado por corretor de imóveis, arquiteto ou engenheiro registrados no CRECI/CREA/CAU, e corretores associados ao Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) e com cursos de especialização na área.
O Laudo de Avaliação imobiliária é instrumento seguro, pautado em Norma ABNT, Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias), Sistema CONFEA-CREA, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) e Sistema COFECI/CRECI. Documento de suma importância para qualquer Operação e/ou Processo Judicial referente a bens imóveis, que garante segurança jurídica.
Dentre outros objetivo de um Laudo de Avaliação Imobiliária, alguns se destacam como:
- Compra e venda
- Partilha de bens
- Financiamentos
- Garantias bancárias
- Processos judiciais
- Expropriação
- Doação
- Retomada
Vale destacar que a avaliação de imóveis torna o processo de negociação mais justo, evitando desgastes ou qualquer objeção entre as partes.
Quais os critérios de uma avaliação imobiliária?
Uma avaliação imobiliária é feita a partir da coleta de dados, informações e análise um conjunto de fatores fundamentais para precificação do bem avaliado. Conheça os principais critérios que lhe ajudarão a entender melhor sobre o assunto:
- Localização: Ponto muito importante que inclui-se no Laudo de Avaliação de Imóvel. A cidade, o bairro e a rua onde o imóvel está localizado, estabelece o valor mercadológico de forma mais assertiva.
- Acabamento do Imóvel: O estado de conservação do imóvel e seu acabamento, pode alterar-se para mais ou para menos o seu valor mercadológico. Detalhes como esses levam em consideração fatores de padrão construtivo previstos na Norma ABNT e pelo IBAPE.
- Documentação: Ponto essencial que dará Segurança do Bem Imóvel, através da sua regularidade que dá garantia a uma operação financeira. Fatores como Débitos de Impostos, Gravames de Áreas de Preservação, Servidões de Acesso, Áreas Encravadas e Resguarda do Bem, são situações que possam onerá-los.
- Atividades básicas: Observar o motivo que diferencia o imóvel que está em análise para ser vendido em relação ao seu valor de mercado. Um exemplo disso, seria em casos onde o bem retomado está em sua maioria ocupado, deteriorado ou possui dívidas.
NBR 14653 e suas definições
A NBR 14653 estabelece definições e parâmetros para uma avaliação imobiliária, direciona caminhos para realização do trabalho profissional do avaliador e normatiza as nomenclaturas utilizadas na documentação desse processo.
As definições abrangem benfeitorias realizadas no bem imóvel, como por exemplo o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem numa determinada data e situação, incluindo profissionais envolvidos em todos os processos.
Conheça algumas das principais definições apresentadas na NBR 14653:
- Acessório: bem que é incorporado ao principal e possui valor isoladamente, incorporado ou não a ele.
- Amostra: conjunto de dados de mercado que são representativos de uma população.
- Arrendamento: retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas.
- Bem tangível: bem identificado materialmente, como imóveis, equipamentos ou matéria-prima.
- Bem intangível: bem não identificado materialmente, como fundo de comércio, marcas e patentes.
- Custo direto de produção: gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem.
- Dado de mercado: conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
- Depreciação: perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade.
- Laudo de avaliação: relatório técnico elaborado por profissionais de avaliação em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem.
- Parecer técnico: relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre o assunto de sua especialidade.
- Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
- Vistoria: constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou influenciam.
- Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.
A correta utilização dessas definições são fundamentais para que a linha de comunicação entre as partes envolvidas seja clara e dentro dos padrões estabelecidos.
Classificação dos bens
A NBR 14653 faz uma divisão clara relacionadas aos bens tangíveis e bens intangíveis. Os bens tangíveis são classificados como físicos e podem ser transferidos mediante avaliação.
Quanto aos bens tangíveis, destacam-se entre outros:
- Imóveis
- Máquinas
- Equipamentos
- Veículos
- Mobiliário e utensílios
- Acessórios
- Matérias-primas e outras mercadorias
- Infraestrutura
- Instalações
- Recursos naturais
- Recursos ambientais
- Culturas agrícolas
- Semoventes
Com relação aos bens intangíveis, em sua maioria não são físicos, também podem ser transferidos, diferenciando-se em relação ao processo.
Quanto aos bens tangíveis, destacam-se entre outros:
- Empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural
- Fundos de comércio
- Marcas
- Patentes
Características do avaliador de imóveis
Avaliação de um imóvel pode ser realizada por engenheiros, arquitetos ou um corretor de imóveis que tenham o título e credenciamento de avaliador imobiliário. Em se tratando dos corretores imóveis, o título do CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis) é cedido aos que concluíram o curso superior em gestão imobiliária ou de especialista através do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).
Consultar um corretor de imóveis para uma avaliação imobiliária é extremamente importante e seguro, já que esse profissional está diretamente conectado ao mercado e em sua maioria está por dentro das técnicas, normativas e processos mais utilizados.
Comportamento ético e transparente
O avaliador de imóveis realiza um papel de extrema notoriedade e consciente do seu comportamento ético e transparente, incluindo uma característica primordial que é a isenção.
Analisar criteriosamente e sem favorecimento para ambas as partes envolvidas, sua função é estabelecer, a partir de referências claras e padronizadas, o valor mercadológico real de um imóvel para o conhecimento das partes envolvidas no processo.
Na ocasião em que um imóvel está em perfeito estado de conservação, excluindo a necessidade de alterações, melhoria ou reforma, o avaliador deve explicitar de forma clara em seu laudo de avaliação.
Em relação a um imóvel danificado e/ou deteriorado, que exige necessidade de reparação, reforma ou com algum risco ambiental, o avaliador deverá pontuar as informações no laudo avaliatório. De posse desse conteúdo, o proprietário do imóvel precisará contratar o serviço de inspeção ambiental ou aquela que couber nos casos de riscos identificados.
Os laudos de avaliação deverão ser bastante fiéis e transparentes à realidade do estado de conservação do imóvel avaliando.
Laudo de avaliação imobiliária
Avaliação de Imóveis é a precisão e fundamentação técnica do valor de mercado de bens imóveis, feita dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinação das análises de valor.
É nesse documento que irão constar informações cruciais que serão utilizadas pelo vendedor, quanto pelo comprador, para entendimento real sobre o valor do bem imóvel.
Quais informações são vitais para um Laudo de Avaliação Imobiliária?
A estruturação de um Laudo de Avaliação Imobiliária é composta de itens diversificados e de importância elevada para justificar a análise realizada e a precificação definida. A ausência desses itens e características fundamentais, torna o documento sem função e carente de informações necessárias para o que se destina, a exemplo de uma aprovação de crédito, compra e venda de um bem, entre outras.
Itens essenciais que compõe Laudo de Avaliação Imobiliária
Aqui está relacionado algumas das as principais informações que necessariamente precisam estar contidas no Laudo de Avaliação Imobiliária, à seguir:
- Objetivo da Avaliação Imobiliária: determinante para nortear os caminhos a seguir, é preciso identificar qual o objetivo para elaboração do Laudo de Avaliação Imobiliária. Essa informação é fundamental para relacionar os tópicos indispensáveis para análise do imóvel. A depender de qual objetivo descrito, uma informação pode ter mais relevância que outra. Para ter clareza no laudo, o objetivo precisa estar bem definido.
- Localização: descrever o endereço do imóvel de forma detalhada, é fundamental para uma análise completa da região ao entorno da propriedade. Dessa forma ajuda a compor outros itens, como Elementos valorizantes nas proximidades, Infraestrutura e serviços públicos.
- Estrutura ao redor: A estrutura ao redor do imóvel exerce um grau relevante de importância que impacta diretamente na variação de valores para mais ou para menos. Pontua-se itens essenciais analisados que se destacam ao entorno do imóvel: iluminação pública, a coleta de lixo, a rede elétrica, vias asfaltadas, rede de abastecimento de água, tratamento de esgoto e oferta de serviços variados, como restaurantes, mercados, padarias, empresas de serviços, farmácias, comércio em geral, bancos etc.
- Detalhes do imóvel: o estado de conservação do imóvel é uma característica pontual, onde é possível identificar se o empreendimento e/ou imóvel terá seu valor depreciado ou aumentado graças às melhorias realizadas. Caso houver sido executadas obras de benfeitoria, é importante informar o valor investido. Isso tem interferência direta na precificação final.
- Preço de aquisição do imóvel: importante para determinar se o imóvel obteve valorização ou teve seu preço depreciado com o passar do tempo. Entender os investimentos feitos nos arredores do imóvel, tanto pelo setor público quanto pelo setor privado estão diretamente ligados ao valor final.
Entendendo a diferença entre PREÇO e VALOR na venda de um Imóvel
Ao comunicar ao cliente os motivos que embasam o valor estabelecido para a venda de um imóvel, é fundamental destacar as distinções entre preço e valor, simplificando assim a compreensão desse aspecto.
PREÇO versus VALOR: Uma análise crucial
- Preço: O preço atribuído a um imóvel está intrinsecamente ligado a considerações comerciais e aos interesses do proprietário em relação à transação. Muitas vezes, o proprietário estabelece um preço com base em objetivos específicos relacionados ao destino dos fundos da venda. Isso pode resultar em um preço que supera a realidade do mercado. Além disso, fatores emocionais e a percepção de uma oportunidade lucrativa podem influenciar a definição do preço.
- Valor: Por outro lado, a definição de valor indica uma quantia mais provável de ser negociada de forma voluntária e consciente por um determinado bem. Esse valor é determinado em um contexto de mercado específico e em uma data de referência, levando em consideração as condições atuais do mercado imobiliário.
Portanto, ao compreender as nuances entre preço e valor, tanto os vendedores quanto os compradores podem tomar decisões mais informadas durante o processo de negociação imobiliária. Isso permite uma abordagem mais transparente e fundamentada, resultando em transações mais satisfatórias para ambas as partes envolvidas.
De acordo com o Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – Red Book 2003 – “o valor de mercado de um imóvel é o montante estimado pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação entre um comprador interessado e um vendedor interessado numa transação imparcial após marketing adequado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudentemente e sem constrangimentos.”
A Importância da Avaliação Imobiliária em Conformidade com as Normas da ABNT
A avaliação imobiliária desempenha um papel fundamental na regularização e transparência do mercado de imóveis, assegurando que as propriedades sejam negociadas dentro de um contexto de valor realista e justo. Para garantir a qualidade e a consistência desse serviço, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) estabeleceu diretrizes e critérios específicos dentro da NBR 14653, que define os padrões a serem seguidos para uma avaliação imobiliária correta.
Seguir essas diretrizes e critérios não apenas aumenta a qualidade do serviço, mas também reduz as chances de retrabalho, garantindo eficiência e confiabilidade em todo o processo.
Papel do Avaliador de Imóveis e Ética Profissional
É fundamental que o avaliador de imóveis seja especializado em sua área de atuação e possua um profundo conhecimento das normas estabelecidas pela ABNT, bem como de outras legislações relacionadas à avaliação imobiliária.
Agir com ética e transparência é essencial para transmitir confiança aos clientes e garantir um acordo justo entre todas as partes envolvidas.
Conclusão
Este documento foi elaborado para fornecer informações essenciais sobre a avaliação imobiliária e destacar a importância de seguir as normas da ABNT para garantir a qualidade e a integridade do serviço. Esperamos que ele seja útil e agregue valor ao seu entendimento sobre esse tema.
Se precisar de mais informações ou assistência, não hesite em entrar em contato conosco.
Estamos aqui para ajudá-lo!
Antonio Soares Pinheiro Neto
Corretor de Imóveis
CRECI 27.371
Avaliador de Imóveis
CNAI 45.797
antonio.soarespinheironeto@gmail.com